東京地方裁判所 昭和６０年（ワ）６６２１号 判決
原告
東京ビルディング株式会社
右代表者代表取締役
高橋昭夫
右訴訟代理人弁護士
小池剛彦
被告
金嶋昭夫
右訴訟代理人弁護士
石川隆
主文
一 被告は、原告に対し、四八六万円及びこれに対する昭和五九年九月六日から支払ずみまで年六分の割合による金員を支払え。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用は、これを一〇分し、その三を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。
事実
第一 当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
１ 被告は、原告に対し、六六〇万円及びこれに対する昭和五九年九月六日から支払ずみまで年六分の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は、被告の負担とする。
二 請求の趣旨に対する答弁
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は、原告の負担とする。
第二 当事者の主張
一 請求原因
１ 原告は、建物の賃貸等を営業の目的とする株式会社である。
２ 原告は、昭和五四年八月二九日、被告との間に、原告と被告との間に昭和四九年九月五日締結された東京都新宿区歌舞伎町一の一六の一所在の鉄筋コンクリート造り地下二階付九階建建物（以下「本件建物」という。）のうち地上三階部分一四二・八平方メートル（ただし、共用部分を含む。）（以下「本件貸室」という。）についての期間五年間の賃貸借契約（以下「本件原契約」という。）を左記のとおり更新する旨の契約（以下「本件契約」という。）を締結した。
記
（一） 期 間 昭和五四年九月五日から五年間
（二） 賃 料 一か月五二万円
（三） 共益費 一か月五万円
（四） 保証金 二五三〇万円
（五） 本件契約を期間満了により更新する場合は、被告は、更新と同時に、原告に対し、更新料三三〇万円を支払い（以下この点についての合意を「本件更新料特約」という。）、また、追加保証金三三〇万円を支払う（以下この点についての合意を「本件追加保証金特約」という。）。
３（一） 本件更新料特約及び本件追加保証金特約は、被告が本件契約の期間満了の際原告に対して本件契約の更新を希望した場合、原告は当然にこれを受け入れるとの趣旨を含むものである。そして、原告が、昭和五九年四月一八日被告に到達した書面により、被告に対し、本件契約の更新を希望するか否かについての回答を求めたところ、被告は、本件契約の期間満了の日である同年九月四日までに、原告に対し、本件契約の更新を希望する旨を申し入れてきたため、原告は、前記各特約に基づき、これを受け入れたうえ、更新後の期間、賃料額等について被告と折衝を行つていたから、本件契約は期間満了時に原告と被告との合意により更新された。
（二） 仮に右主張が認められないとしても、本件更新料特約及び本件追加保証金特約は、本件契約がその期間満了の際更新されたときは、それが原告と被告との合意による更新であると借家法の規定による法定更新であるとを問わず、被告は原告に対して右各特約に約定の更新料及び追加保証金を支払うことを定めたものである。そして、本件契約は、その期間の満了した昭和五九年九月四日後も被告が本件貸室の使用を継続していることにより、借家法の規定により法定更新された。
４ よつて、原告は、被告に対し、本件更新料特約及び本件追加保証金特約に基づき、更新料及び追加保証金各三三〇万円の合計六六〇万円並びにこれに対する本件契約が更新された日の翌日である昭和五九年九月六日から支払ずみまで商事法定利率年六分の割合による遅延損害金の支払を求める。
二 請求原因に対する認否
１ 請求原因１及び２の事実は、認める。
２ 同３（一）の事実は否認し、（二）の事実は、本件契約が法定更新されたとの点を認め、その余は否認する。
（一） 本件更新料特約及び本件追加保証金特約は、合意更新の場合について定めたものであり、法定更新の場合について定めたものではない。すなわち、被告が賃貸している本件貸室はスナック営業の店舗であり、被告は、その内装造作に多額の資本投下をしており、そこから収益を生まなければならないのであるから、本件契約の更新に当たつては更新後の賃貸借の内容について合意すべき事項が多くあり、また、本件更新料特約に定める更新料三三〇万円は、賃料の六・三四か月分に相当し、本件追加保証金特約に定める追加保証金三三〇万円は、既に保証金として二五三〇万円が差し入れられているにもかかわらず、その上更に差し入れるものであり、被告は、結局、本件契約の更新に当たり合計六六〇万円という多額の金員を支払うことになるのであるから、被告が本件契約が期間については定めのないものとなり、その他の賃借条件については従前と同じとなる法定更新の場合を予想して右各特約を締結するはずがない。
（二） また、本件契約が合意更新されたというためには、期間満了後の賃貸借について賃貸借期間その他の諸条件について合意されることを要するところ、本件契約については、原告と被告とは、右の点についていまだ合意に達していないのであるから、本件契約は、合意更新されたものとはいえず、法定更新されたものというべきである。
三 抗弁
１ 仮に本件更新料特約及び本件追加保証金特約が法定更新の場合も含む趣旨であつたとしても、本件更新料特約により定められた更新料の額は、本件契約の定める賃料の六か月分以上にも相当する極めて高額なもので、社会通念上相当とされる更新料の額の範囲を逸脱しているというべきであり、また、被告は、既に、原告に対し、被告が本件契約により原告に対して負担する債務の担保として十分な保証金二五三〇万円を支払つており、更に本件追加保証金特約に定める三三〇万円もの高額の追加保証金を支払う必要は全くないというべきであるから、右各特約は、いずれも賃借人である被告にとつて過酷な、本件契約の更新を著しく困難ならしめるものであつて、借家法六条により無効というべきである。
２ 被告は、本件原契約締結時以来本件貸室において飲食店を経営しているが、原告との間に本件契約を締結した当時は、本件建物のうち五階以上は原告の事務所として使用されていて、午後五時を過ぎると、五階以上に行く人はいなくなり、本件建物に一基だけある八人乗りのエレベーターは三、四階の店舗の客のために利用されていたところ、その後、原告は、右五階以上の事務所を他に移転し、その跡を被告と同種の飲食店を経営する者に対して賃貸してしまつたため、午後五時以降も右五階以上の店舗への客が右エレベーターを利用するようになり、被告の経営する飲食店への客の行き来が従前よりも不便になつたことも手伝つて、被告が本件貸室で経営する飲食店の営業状態は悪化してしまつた。 右のような事情の変更により、本件更新料特約及び本件追加保証金特約は、失効したというべきである。
四 抗弁に対する認否及び反論
１ 抗弁１の事実のうち、原告が本件契約締結までに被告から被告主張の債務の担保として保証金二五三〇万円の支払を受けたことは認めるが、その余は否認し、その主張は争う。
原告及び被告は、本件貸室の場所的価値、近隣の類似目的の貸室賃貸借契約についての需要及び供給をめぐる経済関係等を考慮しつつ、本件更新料特約及び本件追加保証金特約を締結したのであり、その内容は、近隣の他の類似目的の賃貸借契約の事例と比較しても特に被告にとつて過酷とはいえず、現に被告は本件契約締結の際原告に対して更新料及び追加保証金各三三〇万円を支払つているのである。
以上のとおり、本件更新料特約及び本件追加保証金特約は、借家法六条により無効とされるべき賃借人である被告に不利なものということはできない。
２ 同２は、争う。
第三 証拠〈省略〉
理由
一請求原因１及び２の事実は、当事者間に争いがない。
二〈証拠〉によれば、原告は、昭和五九年四月一七日、被告に対し、同年九月四日に期間の満了する本件契約について更新をする場合の更新の条件として、期間を三年とすること、本件更新料特約及び追加保証金特約に基づく更新料及び追加保証金各三三〇万円を支払うこと、更新後の本件貸室の賃料及び共益費については協議により定めることを提示するとともに、これに対する被告の回答を促す内容の内容証明郵便を発送し、右郵便は同年四月一八日被告に到達したこと、その後、原告の社員である鈴樹は、同年七月ころ、被告に対し、原告側の本件契約の更新条件として、賃貸借契約の期間はできれば三年としてほしいが、被告の希望に応じて五年としてもよく、仮に五年とするのであれば、賃料を二五パーセント増額してほしい旨申し入れたこと、これに対し、当初は被告本人が、後には被告の代理人として本件訴訟における被告訴訟代理人が交渉に当たり、被告側の本件契約の更新条件として、賃貸借契約の期間は五年とし、賃料は従前の一五パーセントまで増額に応じるが、本件更新料特約及び本件追加保証金特約の定める更新料及び追加保証金については、高額にすぎるので減額してほしい旨回答したこと、その後、本件契約の期間満了後の契約条件については合意が成立しないまま、本件契約の期間満了の日である同年九月四日が経過したが、被告は右同日の経過後も本件貸室の使用を続けており、毎月原告に対して従前の賃料を一五パーセント増額した額である五九万八〇〇〇円を支払つていること、原告の社内では、被告は契約未更新テナントとして扱われており、被告が毎月原告に対して本件貸室の賃料として支払つている五九万八〇〇〇円のうち本件契約で賃料として定められた五二万円を超える七万八〇〇〇円は被告からの預かり金として処理されていることが、それぞれ認められる。
２ 右に認定したところによれば、本件契約の更新については、更新後の賃貸借の期間及び賃料額等の諸条件について原、被告間の協議が調わなかつたため、結局、更新についての合意が成立するには至らなかつたものというべきであり、他に右合意の成立を認めるに足りる証拠はない。
なお、原告は、本件更新料特約及び本件追加保証金特約の趣旨から、右に述べた諸条件が合意に達しなくても、被告が本件契約の更新を希望し、原告がこれを受け入れたことにより更新の合意が成立した旨主張するが、既に認定した事実関係によると、被告の更新の希望は、その主張する賃借条件等を前提としていることが明らかであり、かつ、原告も更新後の賃貸条件等を度外視して被告の更新の希望を受け入れたものとは考えられないから、原告の右主張は、その前提を欠き、採用することができない。
３ しかし、〈証拠〉によれば、本件契約の契約書には、第三条として、「期間満了により本契約を更新する場合には下記のとおりとする。(1) 被告は契約更新料として、契約更新と同時に金三三〇万円也を原告に支払う。(2) 被告は既に差し入れた保証金は据え置くこととし契約更新と同時に金三三〇万円也を追加差入れする。」旨記載されていることが認められるところ、右約定は、文言からすれば、合意による更新を念頭に置いたものともみられなくはないが、法定更新の場合も賃貸借が期間満了後も継続される点では合意による更新と異なるところはなく、〈証拠〉によれば、原告は、本件契約の契約書作成当時は、契約の更新の態様について、合意更新と法定更新とを特に意識して区別してはいなかつたが、昭和五六年ころから、賃借人との間に後日生ずべき紛争を防ぐために、契約の更新について約定する場合には、右両者を含むことを契約書に明記するようになつたと認められることを併せ考慮すると、本件更新料特約及び本件追加保証金特約においていう契約の更新の意義については、原告と被告との間の合意による更新の場合のみならず、法定更新の場合をも含む趣旨であつたと認めるのが相当であり、他に右認定を覆すに足りる証拠はない。
そして、原告と被告との間には本件契約の期間満了後の本件貸室についての賃貸借契約の内容について合意が成立したとはいえないことは前記認定のとおりであるから、本件契約は、その期間満了の日である昭和五九年九月四日の経過によつて、借家法二条の規定により従前と同一の条件により法定更新されたと認めるのが相当である。
三本件更新料特約及び本件追加保証金特約の効力について。
１ 借家法六条の適用の有無について
（一） まず、本件更新料特約が借家法六条により無効というべきか否かについて検討する。
〈証拠〉によれば、少なくとも、本件建物の存する地域と類似するいわゆる繁華街に存する区分所有建物についてこれを飲食店等の営業に使用する目的で賃貸借契約が締結される場合に、契約当事者が、右契約が期間満了時に更新された際賃借人から賃貸人に対して更新料として一定額の金員を支払うべきことを予め合意することは、相当程度慣行として定着しているものと認められるところ、右のような建物を営業のために使用する目的の賃貸借においては、期間満了時に支払うべき更新料の金額が相当な額である限り、直ちに借家法六条により無効とされるべき賃借人に不利な契約に該当するものとはいえないが、右更新料の額が不相当に高額にすぎ、借家法二条が法定更新の規定を設けて建物賃借人の保護を図つた趣旨を没却し、賃借人に対して法定更新さえも不可能又は著しく困難ならしめるようなものであるときには、相当な額を超える部分は、借家法六条にいう賃借人に不利なものとして無効とされるものと解すべきである。
ところで、〈証拠〉によれば、原告は、契約更新の際に支払を受けるべき更新料の額については、契約締結時等に賃借人から支払を受ける保証金の額を基準に契約期間、賃料額等も考慮して、通常期間三年の契約について保証金の額の一〇パーセントを目安としているところ、被告との本件原契約締結の際、契約期間を被告の希望により五年とし、右五年後の契約更新の場合の更新料の額を、賃料及び保証金の額がともに本件建物の他の部分の賃借人のそれよりもやや低額であつたことから、本件原契約締結の際被告から差し入れられた保証金二二〇〇万円の一五パーセントに相当する三三〇万円としたこと、そして、被告は、本件原契約を更新して本件契約を締結した際、原告に対し、右更新料三三〇万円を異議なく支払うとともに、原告との間に、やはり五年後の本件契約更新の際の更新料の額を三三〇万円とする本件更新料特約を締結したことが認められる。
しかしながら、本件更新料特約の定める更新料三三〇万円は本件契約の定める本件貸室についての一か月の賃料五二万円の約六・三五か月分に相当し、しかも、後記のように被告が本件追加保証金特約により支払うべき追加保証金三三〇万円と合わせると、その額は右賃料の一年分以上の六六〇万円に達すること、そして、〈証拠〉によれば、被告が東京都新宿区及び同都豊島区等で本件貸室と同様の目的に使用するため賃借している区分所有建物の各賃貸借契約においては、契約期間三年につき更新料は賃料の一か月分ないし三か月分と定められていることが認められることに照らすと、本件建物の所在場所や前記認定のとおり被告が本件契約締結の際には原告に対して本件原契約で定められた更新料三三〇万円を異議なく支払つていることを考慮しても、本件更新料特約は、本件貸室の更新後の賃料の三か月分に相当する一五六万円の限度では有効であるが、それを超える部分は借家法六条にいう賃借人に不利なものとして無効とすべきである。
（二） 次に、本件追加保証金特約の効力について検討する。
〈証拠〉によれば、被告は原告に対して本件原契約締結時に保証金二二〇〇万円を、本件契約締結時に追加保証金三三〇万円を各支払つたこと、右保証金は被告が本件貸室の賃借により原告に対して負うすべての債務を担保するために支払われるもので、本件貸室についての賃貸借契約の終了時には、原告は、被告に対し、受領した保証金から被告が本件貸室についての賃貸借契約により原告に対して負担するに至つた債務の額を控除した残額を返還することとされていることが認められる。
ところで、営業用店舗等の賃貸借契約締結時に賃借人から賃貸人に対して右のように保証金と称する金員が授受されることはよくみられるところであるが、右賃貸借契約の更新の場合に更に賃借人から賃貸人に対して一定額の保証金を追加して支払う旨の契約も、それが賃借人にとつて借家法二条による法定更新を不可能又は著しく困難ならしめるような内容のものでない限り、直ちに借家法六条により無効とされるべき賃借人に不利な契約には該当しないものというべきである。
そして、本件追加保証金特約の定める追加保証金三三〇万円は本件契約の定める本件貸室についての一か月の賃料五二万円の約六・三五か月分に相当するかなり高額なものではあるが、保証金は、前記認定のとおり、被告が本件貸室の賃借によつて負担する債務の担保的性質を有するところ、本件契約の締結時からその期間満了時までの五年間における諸物価の上昇に伴う貨幣価値の下落により、被告が本件契約締結時までに原告に対して差し入れた保証金合計二五三〇万円は本件契約の期間満了時にはある程度その担保的価値の目減りをきたすことになるのであるから、原告が右期間満了に伴う本件契約の更新に当たつて右担保的価値の目減りを補うための相当な額の追加保証金の差入れを求めることはあながち不合理なこととはいえないこと、そして、本件追加保証金特約に定める追加保証金三三〇万円は、従前差し入れられていた保証金合計二五三〇万円の約一三パーセントに相当し、本件契約締結時からその期間満了による更新時まで五年間の諸物価の上昇の程度に照らし、それほど不相当な額とはいえないこと、更に、〈証拠〉によれば、被告が原告に対して差し入れる保証金については、本件契約の終了時に原告がこれを被告に返還する際原告においていわゆる償却控除をする約定もないことが認められることを考慮すると、本件追加保証金特約は、いまだ借家法六条により無効とすべき賃借人に不利なものということはできない。
２ 事情変更による失効の主張について
〈証拠〉によれば、被告が原告との間に本件原契約を締結した当時、本件建物の五階以上の部分は、原告の本社事務所として使用されていたが、原告は、被告との間に本件契約を締結した後、本社事務所を他に移転し、その跡を被告と同種の飲食店を営む者に賃貸したこと、本件建物には八人乗りのエレベーターが一基しかないこと、原告が右のように本社事務所を他に移転した後被告が本件貸室で経営する飲食店の営業状態は悪化したことが認められるが、原告と被告との間において、原告が本件建物の五階以上の部分を原告の本社事務所等事務所として使用し被告と同種の飲食店としては使用しないことが本件契約又は本件更新料特約若しくは本件追加保証金特約締結についての前提事実とされていたと認めるに足りる証拠はなく、また、被告が本件貸室で経営する飲食店の営業状態が悪化し、その直接の原因が、被告の主張するとおり原告が本件建物の五階以上にあつたその本社事務所を他に移転してその跡を被告と同種の飲食店を営む者に賃貸したこと及び本件建物に八人乗りのエレベーターが一基しか設けられていないことにあるとしても、これをもつて直ちに本件更新料特約及び本件追加保証金特約を無効とすべき事情の変更にあたるものともいえない。したがつて、被告の右主張も、理由がない。
四結論
以上認定説示したところによれば、原告の本訴請求は、更新料一五六万円及び追加保証金三三〇万円の合計四八六万円並びにこれに対する本件契約が更新された日の翌日である昭和五九年九月六日から支払ずみまで商事法定利率年六分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるから、これを認容し、その余は失当であるからこれを棄却し、訴訟費用の負担について民事訴訟法八九条、九二条本文を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官石井健吾 裁判官寺尾洋 裁判官八木一洋）